Czy banki odpowiedzą za błędne określenie zdolności kredytowej klientów hipotecznych?

Jaka jest praktyka banków co do wyliczania zdolności kredytowej.

Banki w Polsce mają dużą swobodę w sposobie wyliczania zdolności kredytowej. Od jej oceny zależy, czy klientowi zostanie przyznany kredyt czy też nie. Dość kontrowersyjne jest to, że nie ma jednolitej procedury ustalania zdolności kredytowej. Każdy Bank przyjmuje własną metodę, przez co często zdarza się, że pomiędzy bankami istnieje znacząca przepaść w kwocie posiadanej zdolności kredytowej przez konsumenta. Klient w jednym banku może posiadać zdolność kredytową na kilkaset tysięcy złotych a w drugim banku może nie posiadać jej wcale. Sprawą wątpliwą jest to czy banki wyliczają zdolność kredytową poprawnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Obecnie kwestie wyliczania zdolności kredytowej reguluje art. 21 pkt 4 ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, który stanowi, że Ocena zdolności kredytowej jest dokonywana zgodnie z art. 70 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe.

Zapoznając się z tym artykułem dowiemy się, że:

Bank uzależnia przyznanie kredytu od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. (…)

Jednakże ani w prawie bankowym ani w ustawie o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami brak jest jakichkolwiek zapisów co do tego jak wyliczać maksymalną zdolność przy zastosowaniu przez bank zmiennej stopy procentowej. O ile w przypadku określania zdolności przy produktach firmowych możliwe jest stosowanie wszelkiego rodzaju prognoz przychodów o tyle w przypadku konsumenta nie da się określić czy jego dochody uleną w przyszłości zwiększeniu czy zmniejszeniu. W źródłach prawa nie ma też informacji na temat tego jak wyliczać zdolność ujmując ryzyko zmiennej stopy procentowej czy wcześniej ryzyko zmiany kursu waluty aby klient w przypadku materializacji określonych ryzyk był w stanie regulować zaciągnięte zobowiązanie bez nadwerężania swojego dochodu.  Nie wiadomo czy zdolność kredytowa to zdolność do regulowania raty kredytu zgodnie z aktualną wysokością poziomu wskaźnika referencyjnego w dniu podpisania umowy, czy może zdolność kredytobiorcy do spłacania raty kredytu opartej na średniej wysokości takiego wskaźnika w przyszłości. Taki sposób wyliczania zdolności kredytowej przy kredytach opartych o zmienne oprocentowanie znacznie ograniczyłby zdolność kredytową klienta ale sprawiłby, że w przypadku wystąpienia wahań stóp procentowych w typowym historycznym zakresie nie powodowałby problemów ze spłatą u klienta. A jeśli ten zakres byłby wyższy bank zawsze mógłby wprowadzić klauzulę maksymalnego oprocentowania, którą często stosują inne kraje europejskie.

 

Jest niemal pewne, że raty kredytów hipotecznych zaciąganych w czasie rekordowo niskich stóp procentowych, w przyszłości przecież pójdą do góry. Więc czy bank przy wyliczaniu zdolności kredytowej powinien przyjmować stopę procentową z dnia podpisania umowy, czy też powinien przyjąć założenia jej hipotetycznego poziomu? Banki przecież mogą szacować  implikowane stopy forward. Każdy bank który posługuje się transakcjami IRS to robi i liczy wartości WIBOR oczekiwane w przyszłości (implikowany WIBOR forward). Jest to pewnego rodzaju prognoza tego jak przewiduje się, że będzie kształtował się WIBOR. Czy banki biorą to pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej? Raczej nie, bo kalkulatory określania zdolności kredytowej tego nie uwzględniają zgodnie z moją wiedzą.

Częstą praktyką stosowaną przez banki w innych krajach jest stosowanie maksymalnego pułapu oprocentowania wskazanego w umowie. Czyli jeśli wskaźniki znacząco poszłyby do góry, klient i tak będzie zabezpieczony, że jego stopa procentowa nie wzrośnie powyżej określonego w umowie poziomu a jego zdolność kredytowa uwzględniona w momencie podpisywania umowy kredytu przewiduje również możliwe wahania oprocentowania. Co ciekawe banki w Polsce robią coś całkowicie odwrotnego – stosują ograniczenia, ale do pułapu minimalnego oprocentowania, aby nie zarobić za mało! A to przecież klauzula abuzywna.  Jeśli bank dokonałby szacunku maksymalnej zdolności kredytowej w oparciu o stopę nie dzisiejszą, ale tą potencjalnie do poziomu, którego może ona wzrosnąć, klient mógłby wnioskować o taką kwotę, która by była dla niego bezpieczna i faktycznie umożliwiająca jej regulowanie przez cały okres kredytowania. Przy takim rozwiązaniu nigdy by nie doszło do sytuacji, kiedy wysokość raty kredytowej przekroczyła 100% wartości dochodu klienta przyjętego do wyliczania zdolności kredytowej. Bo o ile bank nie ma wpływu na to czy dochód danego klienta ulegnie zmianie to stosowanie założenia że dochód klienta nie ulegnie zmianie jest bezpiecznym założeniem z punktu widzenia jakości obsługi portfela kredytowego. Co w dzisiejszych czasach i przy obecnych praktykach banków zdarza się niestety coraz częściej. Dzięki takiemu działaniu istnieje również duże prawdopodobieństwo, że rzetelnie poinformowani klienci nie kupowaliby drogich nieruchomości, których spłata znacząco przekraczałaby ich możliwości finansowe a ceny nieruchomości nie rosłyby w tak szybkim tempie.

Warto także podkreślić, że bank jako profesjonalny podmiot działający na rynku finansowym ma możliwość podjęcia stosownych działań zmierzających do ograniczenia własnego ryzyka wynikającego z wzrostu raty w okresie kredytowania. Przecież istnieją instrumenty pochodne które mogą takie ryzyko zabezpieczyć. Bank w takim przypadku może zaoferować klientowi kredyt oparty o stałą stopę procentową i wyeliminować w ten sposób ryzyko przyszłych roszczeń ze strony klienta. Banki jednak rzadko kiedy wychodzą naprzeciw kredytobiorcom proponując takie warunki i wolą być nastawione na możliwe jak największe zyski, które mogą osiągnąć z danej umowy. W konsekwencji tego bezpieczeństwo kredytobiorców oraz stabilność rynku są zagadnieniem drugorzędnym.

Banki tak konstruują umowy, aby wyglądały na możliwie najkorzystniejsze dla klientów, ukrywając jednocześnie faktyczne koszty, które będzie ostatecznie musiał ponieść kredytobiorca. Dzieje się to zwłaszcza w czasach niskich stóp procentowych.  Dlatego właśnie najlepsza sprzedaż kredytów zawsze przypada na czasy niskich stóp procentowych. Dodatkowo banki nieustannie wykorzystują wciąż niską świadomość społeczną związaną z zagadnieniami finansowymi konsumentów. Oferta przedstawiająca niskie raty w dacie zawierania umowy, zawsze buduje wyobrażenie u klienta, że jest on w stanie pozwolić sobie na coś, na co wcześniej go nie było stać. Do tego banki używają sformułowań, dotyczących chociażby określenia „stałej raty kredytowej”, która ma sugerować, jest stabilność i niezmienność w okresie trwania umowy. A klienci często nie rozróżniają rodzaju rat od rodzaju stopy procentowej i rzeczywistych konsekwencji finansowych i ryzyk jakie ze sobą niosą. Stosowanie „odpowiednich nazewnictw” ma na celu uspokojenie klientów i zapewnienie, że proponowany przez bank produkt jest bezpieczny i opłacalny.

A jakie są różnice? W szczególności w przypadku kredytu o stałym oprocentowaniu, bank jest w stanie określić dokładną kwotę raty jaką klient będzie musiał regulować na całym etapie spłacania zawieranej umowy. Może wówczas prawidłowo zbadać czy klient rzeczywiście posiada na tyle dobrą zdolność kredytową, aby takie zobowiązanie móc regulować a po pozytywnej weryfikacji bank, przynajmniej w teorii, nie musi się zastanawiać nad tym czy klienta będzie stać na kredyt czy nie. Oczywiście ryzyka typu utrata źródła dochodu ciężko oszacować. Jasno wynika to bowiem z przeprowadzonych kalkulacji. Odwrotnie jest natomiast przy umowach z tzw. „ratą stałą”.  Klienci banków nie rozumieją tego, że rata kredytu oczywiście byłaby stała i nie ulegałaby zmianie w okresie obowiązywania umowy kredytowej, ale tylko w sytuacji, gdyby wskaźnik referencyjny, który jest podstawą określenia oprocentowania, nie zmieniał się w ogóle w okresie jej spłacania. Wysokość oprocentowania bowiem bezpośrednio wpływa na wysokość raty a w rzeczywistości nie ma takiej możliwości, aby wskaźnik referencyjny przez kilkadziesiąt lat nie ulegał zmianie. Wobec tego w przypadku umów o kredyty hipoteczne udzielane najczęściej na 20-30 lat zmiany te powinny być oczywiste, w praktyce jednak nie są. W takiej formie kredytu ciężko jest również przewidzieć rzeczywista wysokość raty kredytu, która będzie obowiązywać po 10-15 latach jego spłacania. Tym samym ciężko przewidzieć czy za taki okres czasu zdolność kredytowa klienta z dnia podpisania umowy będzie wciąż aktualna.

Jeżeli Kredyt o stopie zmiennej sprawia wrażenie taniego ale przyszłe wzrosty stóp procentowych powodują zagrożenie w jego spłacalności to analiza zdolności kredytowej powinna wyeliminować taki produkt z ofert dla danego klienta i powinien on być niedostępny w przeciwieństwie do kredytu o stopie stałej.

Komisja Nadzoru Finansowego wydaje rekomendacje które mają ograniczyć ryzyka

Warto odnotować, że pewne ograniczenia mające na celu ochronę rynku oraz kredytobiorców są z ramienia podmiotu nadzorującego sektor bankowy, tj. Komisji Nadzoru Finansowego wprowadzane. Niemniej jednak z dotychczasowych działań podjętych przez KNF kwestia wydawanych przez urząd rekomendacji w żaden sposób nie odniosła się do kwestii nieprawidłowego określenia faktycznej zdolności kredytowej klientów w stosunku do obsługi rzeczywistego zaciągniętego poziomu zadłużenia.

Mimo, że ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami nie określa w sposób precyzyjny jak zdolność kredytowa powinna być określana, to jednak dokonując literalnej wykładni obowiązujących w tym zakresie przepisów, należałoby rozumieć ją w taki sposób, że klient który ma określone dochody i zakładając, że  te dochody w przyszłości nie spadną, powinien być on w stanie regulować zobowiązanie kredytowe, nawet jak poziom wskaźnika referencyjnego wzrośnie.

Ustawa wyraźnie stanowi, że bank w przypadku braku zdolności kredytowej nie może udzielić klientowi kredytu. Czy w związku z tym banki w okresie historycznie najniższych stóp procentowych miały prawo udzielać kredytu na to na co maksymalnie pozwala rekomendacja KNF? Bank w okresie niskich stóp procentowych mógł wyliczyć zdolność kredytową w taki sposób aby rata kredytu stanowiła nawet 50% jego sumy dochodów. A taka rekomendacja także powinna być ruchoma. W czasie niskich stóp powinna pozwalać na max 20-30% obciążyć dochód klienta. Ale jednak KNF nie dostosował ograniczeń do aktualnej sytuacji na rynku. Ustawa obliguje banki do dokonania oceny zdolności kredytowej w taki sposób, aby kredytobiorca był w stanie spłacać zaciągnięte zobowiązanie. Banki zawsze wybierają zatem pomiędzy bezpieczeństwem transakcji a wynikiem sprzedażowym.  Niestety najczęściej wygrywa chęć pokazania wyniku finansowego niż bezpieczeństwo transakcji. Zarządy banków rozliczane są z wyników i często wynik jest właśnie priorytetem bez względu na pozostałe późniejsze konsekwencje.

Działania KNF są spóźnione i nie trafione co do wprowadzanych rekomendacji.

Banki i KNF pozwoliły na zaciąganie przez konsumentów wysokiego poziomu zadłużenia przy niskich stopach procentowych, mimo, że wiadome jest, że w gospodarce występuje zjawisko cyklu koniunkturalnego i gospodarka nigdy nie rozwija się w równym tempie. Oznacza to, że po czasie niskich stóp procentowych zawsze następuje ich wzrost.

Sam KNF od wielu lat wprowadza liczne ograniczenia dla banków co do sposobów wyliczania zdolności kredytowej w postaci rekomendacji. Niestety robi to przeważnie wtedy, kiedy interwencja nie jest już potrzebna a negatywne zdarzenie miało miejsce i nie da się odwrócić jego skutków.

Przykładami takich sytuacji, są w szczególności:

  1. W przypadku kredytów frankowych, poważne ograniczenia zostały wprowadzone dopiero w momencie zaistnienia największego wahania kursu na walucie CHF/PLN. Niestety spóźniona reakcja całego sektora spowodowała, że klienci, którzy mogliby skorzystać z wyższego kursu franka, ale niskich stóp procentowych w praktyce nie mogli skorzystać z ofert banków na warunkach sprzed ograniczeniami. Nie mówimy tutaj o tym czy zapisy w tych kredytach były abuzywne tylko analizujemy opłacalność decyzji finansowej.
  2. Rekomendacje dotyczące 5% bufora, który musiał być używany przy wyliczaniu zdolności kredytowej klientów starających się o kredyty hipoteczne po mocnym wzroście stóp procentowych na początku roku 2022. Rekomendacje te zostały wprowadzone wtedy, gdy główny wzrost stóp procentowych już się dokonał, wskutek czego, KNF wprowadzoną rekomendacją zadusił rynek kredytów hipotecznych, który spadł wówczas o około 70%.

Można powiedzieć, że działania KNF w formie rekomendacji powinny mieć efekt prewencyjny i powinny ograniczać ryzyko tego co może się stać, a nie być działaniem, które  następuje dopiero po dokonaniu się negatywnych skutków dla rynku bankowego czy dla konsumentów. Działania KNF przeważnie wprowadzają konieczne ograniczenia dopiero wtedy, gdy ryzyko już spadło do relatywnie niskiego poziomu.

 

Wobec powyższego, czy badanie zdolności kredytowej wedle ustawy regulującej prawnie kwestie kredytu hipotecznego jest ustalane prawidłowo?

Warto zaznaczyć na wstępie, że w dniu 23 lipca 2017 roku weszła w życie ustawa z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Skutkiem jej wejścia w życie, jest fakt, iż w przypadku kredytów hipotecznych, których umowa została podpisana po dacie wejścia w życie ustawy podlegają rygorowi liczenia zdolności kredytowej zgodnie z art. 23 pkt 1 tejże ustawy.

Powołany artykuł stanowi, że

Umowa o kredyt hipoteczny może zostać zawarta tylko w przypadku, gdy wynik oceny zdolności kredytowej wskazuje, że konsument będzie zdolny do spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie o kredyt hipoteczny.”  Zgodnie natomiast z art. 4. pkt 11 wskazanej powyżej ustawy „ocenę zdolności konsumenta do spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, w terminach określonych w umowie o kredyt hipoteczny, dokonywaną przez kredytodawcę.”

Uprzednia praktyka banków w zakresie badania zdolności kredytowej klienta nie uwzględniała potencjalnego wzrostu stóp procentowych. Dla kredytów zawieranych po 23 lipca 2017 roku bank powinien uwzględniać to, że rata wzrośnie. Jednak pomimo tej regulacji banki wolały tego nie robić. Powodowało to, że u klientów kalkulacje dotyczące zdolności kredytowej były na wyższym poziomie, sprzedaż produktów kredytowych wzrastała a banki tym samym mogły skorzystać z ukrytych korzyści spowodowanych niską wartością stóp procentowych.

 

Jak te informacje można wykorzystać w praktyce?

Klienci, którzy zaciągali kredyt hipoteczny po 23 lipca 2017 roku, kiedy to stopy procentowe były na rekordowo niskim poziomie, w sytuacji, kiedy po licznych zmianach wartości oprocentowania zmieniła się również diametralnie wysokość uiszczanej raty zaczną zastanawiać się nad przyczynami zaistniałej sytuacji. W momencie bowiem kiedy obecna rata przekracza przewidywaną na początku wysokość, tym samym wykracza poza ustaloną wówczas zdolność kredytową, może spowodować szereg wnoszonych postępowań. Klienci mogą starać się zakwestionować sposób liczenia zdolności kredytowej i wystąpić z powództwem przeciwko bankowi, że ten w momencie zawierania umowy kredytowej niewłaściwie ją wyliczył, w konsekwencji czego nie miał prawa udzielić tak wysokiego kredytu. Czy taka linia orzecznicza się wyklaruje? Zobaczymy. Jeżeli zatem rata aktualnie przekracza przynajmniej 70% wysokości dochodu, który był przyjmowany do wyliczania zdolności kredytowej, zarzut ten jawi się jako całkowicie zasadny. Nie jest wykluczone, że kwestie związane ze sposobem ustalania zdolności kredytowej będą w przyszłości często podnoszona przez osoby, które zaciągnęły kredyt w latach 2020-2021.  Warto podkreślić, że w tym okresie zostało zaciągniętych około 400 000 kredytów hipotecznych, co stanowi istny rekord! Najprawdopodobniej w przyszłości także TSUE wypowie się w przedmiotowym obszarze, co z pewnością wykorzystają Kancelarie, które nauczone praktyką zdobytą w postępowaniach frankowych, będą podnosić takie zarzuty przeciwko bankom w imieniu swoich klientów.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *